按照一贯的商业逻辑，酒店业是一个重资产、高成本的行业，投资回报率低，而且大量资金投进去了，风险太高。所以很多大企业在进行战略布局时，往往不会考虑投资做酒店。
但是，一个与之相反的事实是，房地产企业却十分热衷于做酒店，在“中国酒店集团规模TOP50排行榜”，富力、万达、碧桂园、绿地、世茂赫然在列，除上述入榜房企之外，保利、龙湖、新城控股等也纷纷布局酒店领域。
明明看似是盈利能力很差，房地产企业为何争抢做酒店？上周末的课后沙龙中，来自创新管理55班、新城控股集团旗下溧阳温德姆酒店的总经理杨加龙同学，为大家揭开了这一谜题。他同时也分享了新城控股集团的酒店布局，以及做酒店到底要选择什么样的商业模式才能真正盈利。
△杨加龙
新城控股集团溧阳温德姆酒店总经理
全球化创新管理班第55期学员
（一）新城控股集团的酒店布局
在切入问题的核心之前，我们很有必要先来了解一下杨加龙同学所在的新城控股集团和酒店战略，以及他个人的经历。
新城控股集团年创立于江苏常州，现总部设于上海。经过27年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，年位列中国房地产行业第8位，截至年上半年，公司总资产超人民币亿元。
截至年11月25日，新城控股集团已进入中国个大中城市，包括上海、北京、天津、重庆、杭州、南京、苏州、济南、西安、成都、长春、常州等，开发中或已完成项目超个。
据杨加龙同学介绍，新城控股在战略上坚持住宅地产与商业地产双轮驱动模式，即住宅开发和商业开发并驾齐驱。近几年开始致力发展酒店地板块业务，未来新城控股的产业将呈现“三足鼎立之势”：住宅、商业综合体“吾悦广场”、自有品牌星俪系酒店集群。
他表示，新城控股旗下的星俪系酒店有四大品牌：奢华品牌-星俪华、豪华品牌-星俪岚、高端品牌-星俪辰、中端品牌-星俪恒，满足不同层次的消费需求。
据杨加龙同学介绍，新城控股集团自年涉足酒店行业，与国际知名五星级酒店管理集团希尔顿合作第一家豪华五星级酒店——常州新城希尔顿酒店，该酒店目前在常州市场占有率第一名。年第二家按五星级标准建设的蔚景温德姆酒店于溧阳市开业。当前苏州北站MOC项目、湖州、西安、六盘水等城市星俪系列酒店正在筹建中，未来几年将盛大开业。
杨加龙同学负责的正是溧阳温德姆酒店，这也是新城控股第一家完全自营的酒店品牌。可以说，溧阳温德姆酒店的运营状况对于集团之后酒店运营的重要性不言而喻，之所以能够担此重任，源于杨加龙同学丰富的酒店管理经验。
近二十年的酒店管理生涯中，他先后分别在锦江酒店集团、华住酒店集团、法国雅高酒店集团、合景泰富集团（地产）旗下酒店担任过总经理职务，全面负责酒店的筹备和经营管理工作，业绩斐然。从业多年，在酒店业内建立了良好的口碑，积累了丰富的酒店投资、筹备和经营管理经验，也积累丰富的行业资源。
（二）房地产企业为何热衷于做酒店？
为什么房地产公司要去做酒店？杨加龙同学道出了其中价值：
第一、勾地工具。
酒店可以作为房地产企业拿地的勾地工具。“政府为了提升城市形象，或者是要打造某一个地块，它需要一个高端酒店，然后他在售地的时候会加入一些附加条款，要求房地产企业必须做出一个高端酒店。而且要求自持，自己经营。同时，在土地的价格上给予相应的优惠。尽管酒店的投资回报率较低，但我们可以以酒店为翘板，撬动更大的利润。”
“加上我们有自己的设计队伍、建筑队伍，实现集约化采购，在酒店的建造成本上我们会压缩到最低。综合这些条件，这也是为什么房地产企业能够有能力去投资做酒店的一大原因。”
第二、对冲风险。
对于房地产企业而言，投资酒店，可以增加投资物业多元化类型，提供稳定的现金流，平衡房地产市场波动，从而抵御风险。
以年中国酒店规模排名第39名的世茂酒店为例，年世茂酒店总收入20.97亿元，同比增长9.9%；酒店业务的总收入占集团总收入的2.8%。从历年的增长情况来看，世茂酒店收入5年的复合增长率为12%。
“比如我们的常州新城希尔顿酒店，当时是常州市政府要求我们来做一个国际性的酒店，去年一年我们的收入是1.3个亿。从对冲风险来看，这个投资回报率是在逐年上升的。”
（沙龙现场）
第三、资产升值。
有效的运营管理可提高酒店物业资产的市场价值，提升其投资价值。“当你做了酒店，特别是高端酒店，有了漂亮的现金流以后，让评估单位来评估的话，你的酒店会增值，那么自己持有的资产也会增值。”
第四、品牌盈利。
自建酒店品牌，只要能够提升运营管理能力，就依靠品牌输出盈利。“比如说某个房地产公司拿个某块地来造酒店，但是它没有经营能力，它首先会考虑找我们地产系的酒店管理来进行运营。”
除此之外，合理避税、融资变现方面，对房地产企业来说都有利可图。
从大环境来看，杨加龙同学表示，市场机遇也使他们有信心去涉足酒店行业。一方面是旅游市场的火爆，消费升级，带动酒店市场的整体回暖；另一方面，第三，国内酒店业正值新旧更迭之际，国际高端酒店密集撤出，国内自主品牌酒店有望上位，打响知名度，占领市场份额，未来成长空间十分巨大。
（沙龙现场）
（三）重资产不是问题，问题在于“人工成本的控制”
在外人看来做酒店最忧虑的是重资产，但对他们来说，最担心的问题却是“如何解决人工成本跟产业的问题”。
为了探究控股旗下酒店要走的路线，他们对全国的房地产企业高端酒店都进行了分析。在此，杨加龙同学为大家分享了目前国内酒店所存在的三种商业模式，从而探索出酒店盈利的最优解。
他表示，目前过呃逆的酒店主要有“多品牌独立酒店组合”、“多品牌连体酒店组合”、“单体大体量高星酒店”三种模式。
第一种：多品牌独立酒店组合
隶属于一个房地产公司旗下，但是是多个品牌独立运作。这类酒店前期均是全高星级酒店布局，投入高，由于前期受各品牌标准影响，后勤、宴会及会议厅无法合并，浪费投入及坪效。同时由于同质化的内部竞争，导致恶性循环。
第二种：多品牌连体酒店组合
这里，杨加龙同学以“成都龙之梦酒店群”为例进行介绍。
成都龙之梦可以说中国多品牌连体酒店的样板，以间客房称雄全国，整个酒店包括五星级的成都龙之梦大酒店、准五星的成都瑞峰酒店、准四星级的成都雅仕商务酒店和三星级的成都瑞峰公寓酒店组成，一共拥有各类客房间，价格从多元到多元不等，几乎可以满足不同客人的相应需求。
这个酒店集群虽然分为四家名字不同的酒店，却都是龙之梦集团自己经营的，而且是由同一个管理团队统一管理，他们的总经理、营销团队、会议室、酒店休闲娱乐配置是合并的。而且，他们酒店的设计非常巧妙，因为是单体建筑，客人虽然不能到其它的酒店，但酒店的管理人员却可以走他们的管理通道自由的穿梭于四家酒店之间。如此一来，酒店的服务团队人员也能节省不少，还非常的高效。也因此，成都龙之梦酒店群的“人房比”只有0.4，远远低于行业平均水平。
第三种：单体大体量五星酒店。
比如“上海浦东香格里拉酒店”就是这一类型。浦东的香格里拉GOP（总毛利润）可达到45%。但杨加龙同学强调，能够取得这样成绩的单体大体量酒店属于凤毛麟角，因为这类酒店的区位优势明显，一般位于超一线及一线城市核心区域，同时品牌还得要有影响力。
所以，综上所述，酒店业要想获得更好的利润，多品牌连体酒店组合必然将成为趋势。
杨加龙同学表示，新城控股集团的酒店布局才刚刚开始，“我们相信我们的酒店会随着吾悦广场在全国的布局而遍地开花，我们未来的目标是做地产系的盈利能力最强的自有品牌的酒店，这是我们要做的事情。”
“很多人说重资产不能做，其实不管是地产也好，酒店也罢，我们根本不需要去思考未来要做什么，而应该思考我们做什么才有未来。”
